Земля на вес золота –
примерно такое положение долгое время
существовало на рынке недвижимости. Ликвидные
участки оставались в дефиците и становились
первоочередной целью инвесторов. Неликвидные –
продавались по завышенным ценам с расчетом на то,
что в будущем при общей нехватке земель они все
равно будут выгодно проданы. К концу года
ситуация круто поменялась.
Долгожданный поворот
Самая явная тенденция, которую стали отмечать в
конце года эксперты и аналитики, – это
«логичный» поворот земельного рынка. То есть
давно ожидаемое и закономерное падение цен на
наименее ликвидные земли и удешевление
переоцененных девелоперских проектов.
Как отмечает директор департамента
инвестиционного консалтинга и аналитики
компании «Усадьба» Иван Шульков, начиная с
августа 2008 года в связи с общеэкономической
ситуацией в стране, спрос на земельные участки и
крупные землеотводы резко упал, что
спровоцировало снижение цен и рост объема
предложения. Многие девелоперы начали продавать
земельные участки без строительного подряда
(например, такие коттеджные поселки как Папушево,
Опушкино, Крючково-2, Forest lake club), хотя изначально
концепция этих проектов не предполагала продажу
земельных участков.
Перспективы мегапроектов в Подмосковье также
весьма сомнительны, считает руководитель
аналитического центра корпорации «Инком»
Дмитрий Таганов. По данным аналитика, проект А101
фактически перестал строиться, правда,
изначально он и был рассчитан на распродажу
участков. «Практически остановлено
Рублево-Архангельское, под Химками есть
мегапроект, который распродается по кусочкам», –
перечисляет Таганов. Существуют крупные
проекты, которые, судя по всему, будут
достроены и распроданы. Среди них Константиново
в Домодедовском районе Подмосковья и поселок
класса люкс Millennium Park, расположенный на 19 км
Новорижского шоссе. Но в целом тенденция сейчас
складывается в сторону превращения мегапроектов
в долгострои.
На рынке «большой земли» снижение цен за 4
месяца составило от 15%, а сегодня достигает и 50%.
Такие данные приводит директор департамента
загородной недвижимости компании
«Миэль-Брокеридж» Жанна Щербакова. Она также
предполагает, что ситуация может в течение 2-5
месяцев усугубиться, что приведет к снижению цен
на подобные предложения до 70% в течение 2009 года.
«Существовала затоваренность данного рынка в
первой половине 2008 года, и трехгодичный срок
«безнаказанного» использования земельных
массивов сельхозназначения не по прямому
назначению у многих владельцев уже истек. Также
важно понимать, что подобные массивы в 100%
инвестпроекты, с серьезными капиталовложениями.
Да и покупка подобного предложения – опять же
многомиллионный инвестпроект», – объясняет
эксперт.
Цена – договорная…
Если земли сельхозназначения, бывшие колхозные
угодья свыше 100 га, всегда являлись мало
востребованными, то небольшие участки под ИЖС и
сегодня продолжают пользоваться спросом.
«Желающие вкладываться в землю есть,
рассматриваются участки не по спекулятивным
ценам. Ищут ИЖС, вплоть до объемов в десятки
гектар. Предпочтения стандартные: Новорижское,
Киевское, Калужское», – перечисляет управляющий
директор «Century21Запад» Евгений Скоморовский.
Причем похожая картина наблюдается не только в
Подмосковье, но и в других регионах, например, в
Краснодарском крае. Как отмечается в
исследовании компании GVA Sawyer, в этом регионе
покупатели активно интересуются участками в 7-10
соток под ИЖС. В Сочи и сегодня ликвидные участки
вблизи моря, в престижных районах: Светлана,
Бытха, Приморье – торгуются по ценам в среднем
$67 537 за сотку (вполне сопоставимо с
Подмосковьем). В то же время участки в районах
Измайловка, Илларионовка, Красная Воля продаются
в среднем за $6753/сотка, что объясняется
удаленностью от моря, сложностью подведения
коммуникаций, неудобными подъездными путями.
В Подмосковье, по данным компании «Усадьба»,
наибольшим спросом в течение года пользовались
земельные участки на Новорижском и Киевском
направлениях. Причем покупки в основном
совершались в поселках на удалении более 30 км от
МКАД. Наименьшим спросом пользовались земельные
участки на переоцененном Рублево-Успенском
шоссе.
Хотя и сейчас земли на Рублевке медленно, но
верно продолжают дорожать. По данным компании
Blackwood, средняя цена сотки в данном районе –
$94 тыс., а максимальная стоимость была
зафиксирована на уровне $220 тыс. Не сдает
позиции Киевское шоссе: здесь также отмечается
рост цен, средняя стоимость сотки –
576,7 тыс. руб. (около $20,5 тыс.), говорится
в отчете компании «Эмакс».
За год увеличился объем предложения на
Рублево-Успенском шоссе (на 91 участок), на
Киевском (на 542 участка), Новорижском (на 95
участков), а на Минском шоссе – сократился на 11
участков.
«Сегодня земельный рынок практически
«умирает», постепенно снижаются цены на его
объекты», – констатирует Дмитрий Таганов.
Например, земля в Дмитровском районе сейчас
продается с дисконтом более 30%. Люди, которые
покупали участки по $10 тыс. за сотку, сегодня
готовы продать за $6 тыс. Еще полгода назад они
просили бы за нее не менее $20 тыс. А наиболее
существенны дисконты на землю, расположенную на
наименее популярных Каширском и Севастопольском
направлениях.
При этом, согласно объявленным компаниями
прайс-листам, земля не дешевеет: скидки
достигаются при переговорах о покупке. Это еще
одна из наиболее явных тенденций уходящего года,
причем не только на земельном рынке.
Земля в перспективе
В своих прогнозах для земельного рынка
аналитики делают ставки на долгосрочные
перспективы. «Несмотря на общую отрицательную
тенденцию рынка недвижимости, неуместно
говорить о крахе рынка земли в России.
Классический земельный рынок консервативен, для
него нехарактерны резкие изменения конъюнктуры
цен. Поэтому происходящие в настоящее время
отрицательные процессы повысят
привлекательность земли для долгосрочных
инвестиций», – уверен генеральный директор
компании «Гелиос» Михаил Андреев.
Евгений Скоморовский также считает, что
перспективы у земельного рынка хорошие и что
сегмент ждет активное развитие в ближайшие
десятилетия: вновь будет наблюдаться
стабильный рост, который будет интересен как
ленддевелоперам, так и конечному потребителю. Но
рост более медленный и цивилизованный.
Спрос переориентируется с земель под
коттеджные поселки на территории под
строительство малоэтажных жилых комплексов,
уверен Иван Шульков: «Наиболее перспективными
направлениями останутся Новорижское и
Калужское-Киевское: они обладают приемлемыми
природно-рекреационными характеристиками и
транспортной доступностью, а также располагают
значительным количеством свободных неосвоенных
территорий».
По оценке директора по маркетингу компании
«МИАН» Алексея Кудрявцева, ликвидные участки
продолжат дорожать (в 2009 году не менее чем на
10%). А прочие земли упадут в цене в
среднесрочной перспективе вплоть до 25-30%.