27 июля Путин подписал
закон о едином кадастре недвижимости. Как этот
закон отразится на рынке и какие последствия он
может иметь? "Собственник" разобрался в
этом достаточно сложном вопросе.
Что такое государственный кадастр
недвижимости? По сути, это просто свод
документов, который отвечает на четыре основных
вопроса: что это, чье это, сколько это стоит и где
это располагается?
История
Решение о необходимости создания единого
кадастра недвижимости было принято в 1998 году.
Именно тогда вступил в действие Закон о
государственной регистрации прав на
недвижимость. И сразу же возникла проблема: нужно
было провести учет и зарегистрировать сами
объекты недвижимости, а потом уже приступить к
оформлению прав на них.
До принятия закона о кадастре земля и
расположенные на ней объекты учитывались (и пока
продолжают учитываться) разрозненно. Земельные
участки описаны в земельном кадастре, а здания,
сооружения – в реестрах БТИ.
Теперь, для унификации учета, при регистрации
прав будут собирать воедино земельный участок и
здания или сооружения, которые на нем находятся.
Собственно, этому и посвящен закон «О
государственном кадастре недвижимости», который
приняла Госдума и утвердил Президент.
Роснедвижимость еще несколько лет назад начала
готовиться к созданию единой системы учета
объектов недвижимости. Пилотные проекты стали
реализовываться в нескольких субъектах
Федерации, а именно: Кемеровской, Тверской и
Самарской областях. Специалисты столкнулись с
тем, что большинство документов находятся в
крайне запущенном состоянии, часть архивов
отсутствует, число объектов капитального
строительства в 2,5 раза превышает заявленное БТИ
количество. Как следствие, их идентификация и
привязка к земельным участкам отнимают очень
много времени. Планируется, что полная
инвентаризация всех объектов во всех районах
страны закончится к 2011 году.
… и перспективы
Константин Ковалев, управляющий партнер
компании Blackwood, рассказывает о них так: «Закон о
государственном кадастре недвижимости
предполагает введение в стране единого кадастра
объектов недвижимости как общедоступного
федерального государственного информационного
ресурса.
В соответствии с данным законом будет
осуществляться кадастровый учет земельных
участков, зданий, сооружений, помещений, объектов
незавершенного строительства, подземных
сооружений. Но закон не применяется в отношении
участков недр, воздушных и морских судов, судов
внутреннего плавания и космических объектов, а
также предприятий как имущественных комплексов.
Введением единого кадастра предполагается
объединить две учетные системы, действующие в
данный момент: техническая инвентаризация (БТИ) и
кадастр (Федеральное агентство кадастра
объектов недвижимости – Роснедвижимость).
Кадастровую деятельность будет осуществлять
кадастровый инженер – лицо, имеющее
соответствующий квалификационный аттестат.
Кадастровый инженер будет обязан выбрать форму
организации своей деятельности (ПБОЮЛ или
работник юрлица).
Но в переходный период (до 01.01.2011 года)
кадастровую деятельность будут вправе
осуществлять лица, обладающие на день вступления
в силу указанного закона правом выполнения работ
по землеустройству.
В результате проведения кадастровых работ
инженер будет обязан передать заказчику межевой
план (если проводится кадастровый учет
земельного участка), технический план (если
проводится постановка на кадастровый учет
зданий, сооружений, помещений, объектов
незавершенного строительства), акт обследования
(если проводится снятие с кадастрового учета
зданий, сооружений, помещений, объектов
незавершенного строительства).
Но переход на новую систему предполагается
сделать поэтапным. Закон, за исключением
некоторых положений, будет введен в действие с 1
марта 2008 года. Вначале кадастр будет введен на
территории трех субъектов РФ, затем – девяти.
Завершение создания государственного кадастра
объектов недвижимости планируется к 2012 году.
Предполагается, что введение единого кадастра
недвижимости упростит процедуру
государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и увеличит поступление в бюджет
соответствующих налогов».
Новые правила учета земельных участков
вступают в силу с 1 января 2008 года, в отношении
зданий и сооружений – с 1 января 2010-го.
По мнению руководителя управления
Федерального агентства кадастра объектов
недвижимости по Орловской области Ивана
Лаврикова, этим законом в стране впервые
создается единый реестр сведений о земельных
участках и объектах недвижимости. «Сейчас земля
и иная недвижимость учитываются по отдельности.
И чтобы их оформить, гражданам приходится ходить
кругами по многочисленным инстанциям и в каждой
выкладывать немалые суммы. Средний срок
регистрации недвижимости может составлять
четыре месяца. Закон направлен на то, чтобы
максимально упростить и удешевить процедуру. Все
организации, которые занимаются учетом и
регистрацией недвижимости, будут объединены в
один орган. В результате, к примеру, постановка на
учет или снятие с учета объекта недвижимости
будет осуществляться не более чем за 25 дней».
По мнению застройщиков, при грамотной
организации единый кадастр должен позитивно
сказаться на рынке. Так, руководитель отдела PR
компании «Ваш дом» Сергей Азбаров считает, что
единая оценка объектов недвижимости должна
помочь, например, банкам получать информацию о
различных объектах и территориях и связанных с
ними правах. По его словам, вопрос, как всегда,
остро связан с организационными моментами: кто
будет оценщиком, какие факторы будут учитывать
при оценке. «Я думаю, что, как всегда, самые
сложные моменты будут выяснять опытным путем.
Еще мне очень интересно, кто будет оплачивать
работу по кадастровой оценке и контроль всего
единого кадастра недвижимости: государство или
землепользователи? В любом случае, еще есть время
разобраться со всеми вопросами, законопроект
будет приниматься Госдумой не раньше осени, а
правительство планирует, что единый кадастр
недвижимости будет создан не ранее чем к 2011
году», – комментирует Азбаров.
Многие эксперты считают, что создание единого
кадастра станет очередным шагом на пути к
доступному жилью. В частности, руководитель
Федерального агентства кадастра объектов
недвижимости Михаил Мишустин говорил об этом на
конференции «Доступное жилье для россиян:
перспективы». По его словам, из-за отсутствия
единого кадастра объектов недвижимости в России
не развита ипотека. «Ипотека должна основываться
на государственных гарантиях прав
собственности», – отметил Мишустин. Он также
пояснил, что в связи с отсутствием кадастра
объектов недвижимости у банков нет источника
информации об объектах ипотеки и связанных с
ними правах.
Для понимания его позиции необходимо знать, что
государственный кадастровый учет – это правовой
акт признания и подтверждения государством
самого факта существования объекта
недвижимости. То есть пока не произведен
кадастровый учет, ни дом, ни квартира, ни участок
не могут считаться объектом права. Именно
поэтому перед получением свидетельства о праве
собственности проводится кадастровая
регистрация.
Таким образом, создание кадастра решает сразу
три проблемы. Во-первых, обеспечивает наличие
государственных гарантий прав на недвижимое
имущество. В случае возникновения спорных
вопросов или судебных разбирательств кадастр
будет той основной идентифицирующей базой,
которая даст информацию о том, чем же вы владеете.
Во-вторых, при наличии единого кадастра
государству значительно проще организовать сбор
налогов и контроль за их уплатой. Поскольку все
объекты, учтенные в кадастре, будут оценены, а
следом планируется ввести единый налог на
недвижимость (который как раз вплотную завязан
на появление кадастра), ответ на вопрос «Сколько
я должен платить за свой участок или квартиру?»
станет однозначным.
И наконец, кадастр должен упростить процесс
формирования местных бюджетов. Любой глава
муниципалитета будет заинтересован в том, чтобы
в его районе кадастр был создан как можно более
оперативно. Ведь это основа стабильности и
прогнозируемости доходов региональных и местных
бюджетов. Помимо этого, с помощью кадастра
муниципалитеты смогут повысить эффективность
управления территорией, градостроительное и
территориальное планирование. Например,
сформированные по новому закону муниципальные
образования должны понимать, где и как проходят
их границы, что находится на их территории.
Роснедвижимостью будут подготовлены и выпущены
специальные атласы, из которых видно, где и какие
участки расположены, какова их форма
собственности и к какой категории относится
земля. Соответственно, сразу будет ясно, где и что
можно строить.
Вместо заключения
Создание государственного кадастра
недвижимости имеет огромное значение и для
экономики страны. Это будет стимулировать ее
рост за счет включения в оборот стоимости
объектов недвижимости. А бизнес получит надежную
защиту прав собственности, инвестиций, ясный и
прозрачный учет недвижимости.