Земельные торги: учиться побеждать

 

Для того чтобы построить торговый центр или жилой дом, предпринимателю прежде всего потребуется земля. Один из способов приобрести права на муниципальный или государственный земельный участок – либо выкупить его самостоятельно, либо выиграть право на торгах на его аренду. Как принять участие в торгах, какие документы понадобятся и каков порядок заключения договора по результатам торгов – вот круг вопросов, которые чаще всего волнуют инвесторов.

Ищите объявление
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – участник, который предложил лучшие условия. Естественно, лучшего определяют члены комиссии. Надо добавить, что аукционы и конкурсы бывают открытыми и закрытыми.

В открытых имеет право участвовать любой человек. В закрытом аукционе (конкурсе) соперничают только те лица, которые приглашены устроителями. О предстоящих торгах можно узнать по объявлению в СМИ, определенных Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления. Впрочем, информацию о торгах можно обнаружить на официальных сайтах органов государственной власти или местного самоуправления. При этом по закону извещение должно быть опубликовано не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов. В нем должна содержаться следующая информация:

а) форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;
б) срок принятия решения об отказе в проведении торгов;
в) предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные;
г) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;
д) наименование организатора торгов;
е) начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, «шаг аукциона», размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;
ж) форма заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах;
з) условия конкурса;
и) место, дата, время и порядок определения участников торгов;
к) место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов;
л) срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка;
м) дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности;
н) проект договора купли-продажи или аренды земельного участка;
о) сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.

 

Сбор документов

Для того чтобы принять участие в торгах, необходимо заполнить специальную заявку и вместе с другими документами представить организатору торгов. При этом потребуется задаток, который вносится в счет будущей оплаты приобретаемых или арендуемых на торгах земельных участков. По закону задаток не может быть меньше 20 процентов от начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы. Гарантией оплаты является платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении.

Помимо заявки и платежного документа для фирм и компаний потребуются выписка из единого государственного реестра юридических лиц, а для частных предпринимателей – выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей. Для «индивидуалов» также потребуются копии документов, удостоверяющих личность. А для «юрлиц» – нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации юридического лица.

Это самые главные и необходимые документы. Но могут потребоваться и другие, о которых в опубликованном извещении о торгах должны обязательно предупредить устроители.
После сбора «бумаг», заявка с прилагаемыми к ней документами должна быть зарегистрирована в журнале приема – с обязательным номером, указанием даты и времени подачи документов. При подаче документов важно уложиться в сроки, указанные в извещении. После чего претендент приобретает статус участника торгов.

Если по тем или иным причинам претендент передумал участвовать в торгах, то он имеет право отозвать свою заявку, уведомив об этом организатора в письменной форме. Только тогда внесенный задаток возвращается в течение 3 банковских дней. Отказаться от торгов может и сам организатор конкурса. Но не позднее чем за тридцать дней до его проведения, иначе придется возмещать не только задаток, но и понесенный участниками реальный ущерб.

От ворот поворот
Не стоит строить иллюзий, что любой желающий может принять участие в торгах. Претендента могу не допустить по следующим основаниям:
а) если заявка подана лицом, в отношении которого законодательством РФ установлены ограничения в приобретении земель, которые находятся в государственной или муниципальной собственности;
б) если представлен не весь перечень документов или некоторые из них не соответствуют законодательству РФ;
в) если заявка подана лицом, которое претендент никогда не уполномочивал;
г) если не подтверждено поступление в установленный срок задатка.
Но в любом случае, если задаток был внесен, он возвращается обратно.

…Три – продано!

Итак, день торгов настал. Ведущий аукциона оглашает наименование, основные характеристики и начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, затем «шаг аукциона». «Шаг аукциона» может быть в пределах от 1 до 5 процентов начальной цены или арендной платы земельного участка. Каждому участнику в обязательном порядке выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом начальной цены или начального размера арендной платы.

 

Каждую последующую цену или размер арендной платы аукционист назначает путем увеличения текущей цены или размера арендной платы на «шаг аукциона». После чего аукционист называет номер билета, который был поднят первым.

При отсутствии участников аукциона, готовых купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с названной аукционистом ценой или размером арендной платы, аукционист повторяет эту цену или размер арендной платы 3 раза. Если после троекратного объявления ни один из участников аукциона не поднял билет, аукцион завершается. Победителем аукциона признается тот участник аукциона, номер билета которого был назван аукционистом последним.


Что дальше?

После того как победитель определен, результаты торгов закрепляются в протоколе, который подписывается организатором торгов, аукционистом и победителем торгов. Данный документ составляется в 2 экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов.

 

Этот документ теперь является законным основанием для заключения с победителем в 5-дневный срок договора купли-продажи или аренды земельного участка. Внесенный ранее задаток засчитывается в оплату приобретенной в собственность или аренду земли. Уклониться от подписания протокола о результатах торгов без материальных последствий не получится ни у организатора, ни у победителя. Если организатору придется вернуть деньги в двойном размере, то победителю – навсегда забыть о своем задатке. Остальным участникам торгов средства возвращаются в течение 3 банковских дней со дня подписания протокола о результатах.

 

Впрочем, торги и вовсе могут быть признаны несостоявшимися в нескольких случаях:
а) если в них принимал участие только один претендент.
б) если ни один из участников после троекратного объявления начальной цены или арендной платы не поднял билет;
в) если ни один из участников торгов при проведении закрытого конкурса или аукциона не был признан победителем;
г) если победитель вдруг уклонился от подписания протокола о результатах торгов или отказался после торгов заключать договор.
Но если торги не состоялись, то участники вправе рассчитывать на возвращение своего задатка.