Немного нового

В целом, как считает менеджер продаж департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills Ирина Семенова, за год рынок почти не изменился. «Продолжается освоение дальних территорий, появляются новые проекты на значительном (100 км и более) удалении от Москвы, – говорит эксперт. – Продолжается рост цен, особенно на земли, расположенные на большом удалении – за этот год цены там выросли на 70-80%».

В качестве одной из тенденций года директор по развитию загородных проектов компании Ostogenka Real Estate Алексей Артемьев отмечает высокий рост спроса на землю со стороны частных лиц: «Связано это, прежде всего, с дефицитом земельных участков без подряда на строительство. Например, на Рублево-Успенском направлении свободных участков под застройку найти уже практически невозможно. Похожая ситуация на Новорижском направлении до 30-го км от МКАД». Самым большим спросом пользуются лесные участки, отмечает Артемьев, тем более что именно они сейчас в особом дефиците: «В связи с последними поправками в Лесной кодекс, на мой взгляд, безусловно правильными, выводить новые лесные участки под индивидуальное жилищное или дачное строительство сейчас стало крайне затруднительно».

А вот изменения в Водном кодексе, напротив, дают больший простор для маневра (в первую очередь не частникам, а девелоперам), считает коммерческий директор компании Mozaik Development Татьяна Капланова: «На работу всех девелоперских компаний повлияла либерализация Водного кодекса. Новый Водный кодекс уменьшает водоохранную зону, что позволяет строить объекты ближе к воде, наиболее полно используя лучшие земли на берегах».

Директор компании Ostogenka Real Estate Максим Сухарьков отмечает пользу поправок к закону об аренде земельных, прежде всего лесных, участков для физических лиц: «Теперь права аренды, оформленные начиная с 2007 года, можно продавать, передавать по наследству. Ранее мы сталкивались с серьезными трудностями при продаже арендных лесных участков, оформленных на физических лиц. Их нельзя было переоформить на нового владельца напрямую. Только через конкурс».

Варианты применения

Крупные землевладельцы Подмосковья давно известны: «Промсвязьнедвижимость», группа «Абсолют», «Ист-Лайн», УК «Масштаб», «Открытые инвестиции», Millhouse Capital и проч. Как отмечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая, ленд-лорды предпочитают продаже земли ее освоение. «Существуют компании, занимающиеся ленд-девелопментом, т. е. они  разукрупняют участки, проводят размежевание, подводят коммуникации и продают их, – поясняет Литинецкая. – Есть девелоперы загородной недвижимости, которые стремятся провести застройку на принадлежащих им землях». Примером первого подхода могут быть компании «Северо-Запад» и УК «Масштаб», которые продают большие участки земли для застройки в рамках проекта «А101». В качестве примеров компаний-собственников земли, развивающих свои активы, Литинецкая приводит такие, как «Знак», «Открытые Инвестиции», «Инком».

Основная часть крупных землевладельцев (в особенности банки), по словам эксперта, продолжают активно продавать свои земельные активы через аффилированные компании. В то же время явная тенденция последнего времени – сокращение числа сделок с крупными участками. Кроме того, на загородный рынок почти не приходит новых сильных игроков, что неудивительно: вход в проект обходится в сумму порядка $6 млн.

Не только коттеджи

Правда, земельный рынок коррелирует не только с загородным (понимаемым как коттеджный) – в последнее время все большей популярностью пользуются земли промышленного назначения, пригодные для возведения многофункциональных комплексов. Подмосковная земля интересует и крупные ретейлерские сети: за последнюю пару лет на земельный рынок вышли или заявили о таких намерениях «Копейка», «Перекресток», «Виктория», Metro; продолжают активную деятельность «Ашан» и IKEA.

«В настоящее время ведется активное развитие дальних рубежей Новорижского и Волоколамского шоссе. Намечены тенденции к увеличению количества объектов инфраструктуры, развитие города Истра как крупного инфраструктурного центра. В настоящий момент на ближних рубежах ведется строительство нескольких крупных инфраструктурных комплексов: NovaRiga, «Павлово Подворье», торгово-развлекательный комплекс в поселке Княжье Озеро, – рассказывает Мария Литинецкая. – В течение 2-3 лет трасса будет обладать инфраструктурой, уровень которой будет сопоставим с Рублево-Успенским шоссе». Кроме того, продолжает эксперт, в правительстве Московской области находятся на рассмотрении два проекта по улучшению Волоколамского шоссе: согласовывается вариант развязки на пересечении Ильинского и Волоколамского шоссе, строительство которой предполагается начать в конце 2007 года. А управлением «Мосавтодор» ведутся работы по выбору земельного участка для размещения автодороги, связывающей Волоколамское шоссе в районе деревни Аникеевка с Новорижским шоссе в районе деревни Михайловка.

Где, что и за какие деньги?

Одна из примет времени – рост интереса к отдаленным от Москвы участкам. Как говорит руководитель дачно-развлекательного комплекса «Гагаринлэнд» Василиса Баженова, дальние земли особенно активно осваиваются по южному и северо-восточному направлениям (именно в плане реализации коттеджных проектов): «По южному направлению в следующем году выйдут на рынок интересные концептуальные проекты на большом удалении. Первой ласточкой стал поселок Берендеево Царство (Симферопольское шоссе) на Оке, где предлагается земля с подрядом».

«Намечена тенденция к приобретению застройщиками крупных земельных массивов в смежных областях – в Тверской, Смоленской, Калужской, – продолжает Мария Литинецкая. – На юге дальнего Подмосковья, на Симферопольском шоссе вблизи Тульской области, также ведется интенсивное развитие рынка жилой недвижимости».

Лидером по продажам, как считает Ирина Семенова, сейчас является Новая Рига, а по цене – Рублевка, где стоимость сотки может превышать $200 тыс. «В новых дачных поселках эконом-класса (100 км и более по непопулярным направлениям) минимальная стоимость сотки – 1000 руб. (это, как правило, ведомственные поселки, и их нет в открытых продажах)», – уточняет Семенова.

Алексей Артемьев приводит свои данные по ценам на землю («в розницу» и при наличии центральных коммуникаций) в 30 км зоне от МКАД: «На Рублево-Успенском шоссе – от $50 тыс. до $300 тыс. за сотку, на Новой Риге – $20–100 тыс., на Минском и Можайском шоссе – $35–65 тыс., на Киевском направлении – $25–50 тыс., на Калужском – $30–40 тыс. за сотку. Причем нижнюю границу цен стоит отнести в основном к полевым участкам, а верхнюю – к лесным», – уточняет Артемьев.

В жанре прогноза

Что и как изменится в «выборном» 2008 году? На этот вопрос однозначного ответа участники рынка не дают. Неоспоримо, впрочем, что сейчас покупательская активность – это, в общем, нормально для зимы – снизилась, и даже упали цены на землю по некоторым популярным направлениям (Новая Рига, Минское и Рублево-Успенское шоссе).

Скорее всего, считает Литинецкая, ежегодное удорожание по рынку будет составлять в обозримом будущем около 20%. По мнению Ирины Семеновой, рост цен не будет меньше, чем в этом году (по данным IntermarkSavills, это 10-15% на ликвидные земельные участки).
«Некоторое напряжение перед выборами, безусловно, есть, – говорит Алексей Артемьев. – Цены на многие объекты недвижимости стабилизировались, есть тенденция некоторого снижения спроса. Что касается продажи дефицитных лесных участков, расположенных на Рублево-Успенском и Новорижском направлении, их ситуация с выборами вряд ли коснется».