В настоящий момент, по данным гендиректора компании «Земля Консалтинг» Ирины Гунченко, отношения между владельцем такого участка и государством регулируются двумя документами – Гражданским и Земельным кодексами, которые во многом по-разному определяют пути решения проблемы. «Гражданское и земельное законодательство устанавливают различные порядки изъятия земельного участка, что на практике приводит к затягиванию судебных разбирательств», – отмечает эксперт. В частности, по ее словам, пункт 1 статьи 49 Земельного кодекса не устанавливает всех случаев изъятия и не ограничивает их перечень. Хотя согласно другим статьям этого документа собственник земельного участка обязан продать землю по решению суда государству. В свою очередь Гражданский кодекс разрешает передать землю на основе выкупа, при этом цену должны определить стороны в результате совместной договоренности. На практике получается, что государство выкупает землю отнюдь не по рыночной стоимости, а зачастую в несколько раз дороже.

Карнавала не будет

Чтобы изменить ситуацию, в мае 2006 года Минэкономразвития выработало и представило в Правительство законопроект, позволяющий государству заранее резервировать землю под строительство инфраструктурных объектов, например дорог, тепломагистралей и газопроводов. Согласно этому документу федеральные, региональные и местные власти имеют право утвердить территориальный план или предварительно согласовать размещение объекта. Затем представители власти могут зарезервировать земельный участок, кому бы он ни принадлежал. Однако продолжительность брони определяется исходя из того, кому принадлежит участок.

В случае если так называемый территориальный план утвержден, в течение пяти лет региональные или федеральные власти могут забронировать государственную землю на 20 лет, а частную – на три года. Если власти не успели утвердить план, сроки резервирования останутся те же, однако решение должно быть принято в течение трех месяцев. Таким образом, на протяжении как минимум трех лет любой земельный участок фактически можно приравнять к землям запаса, на которых, как известно, любое строительство запрещено.

На сегодняшний день министерство еще не дало четкого определения, как будет рассчитываться рыночная стоимость земли

Однако резервирование земель в данном случае не является самоцелью. Дело в том, что собственники такой земли должны будут продать свою землю государству по рыночной, а не по договорной цене. На сегодняшний день министерство еще не дало четкого определения, как будет рассчитываться рыночная стоимость земли. Однако, как говорят в МЭРТ, для этого планируется разработать отдельный законопроект. «Проведение массовой приватизации земельных участков, особенно в крупных городах, может привести к ситуации, когда для развития коммунальной и социальной инфраструктуры, обеспечения экологической безопасности, решения других задач возникнет необходимость изъятия земельных участков, что повлечет за собою большие бюджетные расходы», – приводит Ирина Гунченко слова Германа Грефа, объясняющие законопроект.

Противопоказания

По мнению экспертов, такой законопроект необходим и государству, и рынку. «В данном случае определены государственные приоритеты и механизм для их реализации, позволяющий сокращать сроки строительства объектов коммунальной и социальной инфраструктуры, а также снижать бюджетные расходы, что в конечном счете очень важно для развития российской экономики», – говорит Ирина Гунченко. Но при этом специалисты видят в законодательной инициативе МЭРТ ряд недостатков.


В частности, по их мнению, из-за слишком расплывчатых формулировок может пострадать само понятие частной собственности на землю. «Законопроект в том виде, в котором он озвучен, может вступить в противоречие с действующей законодательной базой. Оспаривается право граждан на частную собственность», – утверждает генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов. Кроме того, по его словам, существует опасность неправильного определения рыночной стоимости выкупаемой таким образом земли. «В свете того, что принятие единой системы федерального кадастра состоится еще не скоро, не очень ясно, как определять рыночную стоимость земли. Закон рискует захлебнуться в волне судов», – добавляет эксперт. Действительно, по мнению специалистов, результаты оценки одного и того же объекта могут различаться в несколько раз. Более того, в России до сих пор в полной мере не функционирует саморегулируемая организация оценщиков. Этими факторами, в частности, объясняется задержка введения единого налога на недвижимость.


Помимо этого, по мнению Ирины Гунченко, предложение Минэкономразвития не решает главной задачи – сокращения спекулятивных операций с землей, а только переводит их в иную плоскость. «Спекуляции возможны не на стадии продажи земельного участка, а на стадии его покупки лицами, хорошо информированными о перспективах развития данной территории», – скептично замечает эксперт. При этом, по ее словам, «если будет отработан справедливый механизм компенсации, собственники земельных участков отнесутся к данным нововведениям с пониманием».