Земля в большом городе: правила игры

В соответствии с действующим российским законодательством, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общей долевой собственностью владельцев квартир данного дома. Как на практике работает закон в Москве, сказано уже немало; оказывается, в других российских городах ситуация практически та же.

По закону сформированный земельный участок под домом переходит собственникам бесплатно. Часто участок не сформирован, и имеет при этом входящие в состав дома объекты недвижимого имущества. «Тогда на основании решения общего собрания собственников помещений любое уполномоченное указом собрания лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность», – рассказывает кандидат юридических наук, директор Центра правового содействия «Т.М.-сервис» Юлия Крузе.

Можно, но только осторожно

Что самое любопытное, федеральный закон не говорит о том, в чьей компетенции находятся обязанности по формированию участка. Так что юристам приходится исходить из тех нормативных актов, которые действуют на территории конкретного муниципального образования. На территории Нижнего Новгорода, например, действуют правила землепользования и застройки. Органом, отвечающим за формирование земельных участков под многоквартирными домами, является администрация города.

«В городе уже сложилась наработанная практика, когда собственники помещений многоквартирных домов проводили собрания. И затем обращались с заявлениями на формирование земельного участка в администрацию города. Как мы уже сказали, передачу земельного участка совершил Федеральный закон. Но чтобы эта процедура была реализована в жизни, необходимы документы. Земельный участок – это определенный вид имущества, сделки с которым подлежат процедуре государственной регистрации. А госрегистрация может быть осуществлена только после того, как участок под домом сформирован и поставлен на кадастровый учет», – комментирует Юлия Крузе.

В жизни все, как водится, еще интереснее: администрация Нижнего, оказывается, не отказывает заявителям в их просьбе. Однако при этом оформить землю в собственность нижегородцы все же не могут. То есть заявители слышат в ответ: «Мы можем сформировать под вашим домом земельный участок только под отмосткой, то есть под площадью, занимаемой домом». Те собственники, которых устраивает право на землю без площадки вокруг дома, могут согласиться на это. «Но я таких людей не знаю, – говорит Юлия Крузе. – В соответствии с Жилищным кодексом (ст. 36), к общему имуществу собственников многоквартирного дома относятся также межквартирные площади, лестницы, лифты, подвалы, крыши, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства». А границы и размер многоквартирного участка определяется в соответствии с требованиями земельного законодательства и градостроительной деятельности. А администрация не принимала решение о формировании кадастровых кварталов.

Есть, конечно, многолетняя методика, утвержденная еще в советские времена Госстроем. Она говорит, сколько метров по статистическим и методическим указаниям требуется под домом с определенным числом проживающих там собственников жилья. Пользуясь данной методикой, можно с точностью сказать, что дом с площадью N должен занимать землю с площадью N1. Но эти рекомендации носят методический характер, то есть не узаконены как жесткая норма требований. Подавляющее большинство нижегородцев-собственников обращались в горадминистрацию с просьбой узаконить земельные участки по факту исторически сложившегося владения: со скамейками, детской площадкой, подстанцией, цветочниками и другими элементами благоустройства. «И в большинстве случаев собственники жилья получали отрицательный ответ. Администрация города ссылалась на то, что им требуется сначала сформировать общую картину по кварталу, посмотреть количество домов и уже потом сделать нарезку. Одним словом, не видя общей картины и ситуации с соседями, они якобы не могли выделить земельный участок одному дому», – говорит Юлия Крузе.

Все равны, но некоторые равнее

Не будем скрывать, что одновременно в администрацию города поступает много обращений по поводу выделения земель под новое строительство. И когда на придворовой территории (которая по закону принадлежит собственникам многоквартирного дома) застройщик начинает строить жилье или коммерческий объект, снося детские площадки, клумбы и вырубая деревья, это не может не вызвать реакции. Стоит вспомнить нашумевший случай на ул. Шишкова в Советском районе Нижнего, когда жители несколько раз выходили на забастовки и жаловались в администрацию города на застройщика, который на месте детской площадки развернул строительство нового дома. Правда, почему-то жильцам дома не удалось переломить ситуацию.

Что говорят на сей счет независимые эксперты и представители власти? «Мы идем навстречу нижегородцам. Мы приняли закон, согласно которому теперь рассмотрение заявок на выделение земли в собственность должно занимать не более 60 дней», – говорит председатель комитета Законодательного собрания по жилищной политике и градостроительству Александр Сериков.

«Перед оформлением в собственность земельного участка требуется пройти процедуру его межевания и регистрации, а администрация города этим не занимается. Границы земельного участка не установлены, как же тогда поделить? Сначала вызванный собственниками помещения профессиональный землемер должен обмерить участок дворовой территории и указать его границы, а город должен «посадить» эти границы на новый Генплан (будет принят в конце 2008 года. – Прим. автора). Но в отделе Генплана городской администрации работает всего 4 человека, которые в случае придания процессу массовости просто не справятся с этой работой», – отметила директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева.

Посмотри на себя

Среди других причин, тормозящих процесс, Романчева назвала пассивность и юридическую неосведомленность граждан. Во-первых, не так просто провести общее собрание всех собственников помещений в жилом доме. Ведь сначала они должны оформлять права долевой собственности, а затем собрать с каждого деньги. Потом вызвать сотрудников Ростехинвентаризации, которые выделят земельный участок, на который требуется оформлять права собственности. И только затем уже дело доходит до администрации города. Чаще всего эта процедура осуществляется в аварийных и ветхих домах, так как нижегородцы, опасаясь сноса и переселения, понимают, что земля в собственности значительно повысит ликвидность объекта. «Я знаю ряд собственников, прошедших этот процесс. При получении полного пакета документов 60 дней для регистрации земли в собственность вполне хватит. Вопрос в массовости этого процесса. Уверена, что заявок на этот процесс пока мало, иначе бы администрация Нижнего Новгорода пошла навстречу и выделила дополнительные штатные единицы», – уверена Романчева.

А директор Нижегородской ассоциации товарищества жилья Татьяна Евстратикова дает свою, весьма трезвую, оценку ситуации: «Пока люди не начнут ощущать себя собственниками, будут надеяться на государство и помощь со стороны, ситуация в городе с землей не изменится». Надо сказать, вывод относится не только к жителям Нижнего Новгорода.