Сейчас оформление прав на недвижимость и некоторые сделки с ней в обязательном порядке регистрируются в соответствующих органах государственной регистрации. Следует ли беспокоиться и что-то предпринимать людям, чьи права на недвижимость оформлены раньше 1998 года, когда был принят такой порядок? 

Раньше и сейчас

До принятия Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним права на недвижимость регистрировались различными органами. Так, например, если жилой дом, земельный участок или другая недвижимость приобретена до 31 января 1998 года, то документы, подтверждающие права собственников, оформлены в соответствии с порядком, действовавшим в регионе на тот момент. Договоры регистрировали в БТИ или местной администрации. Если объектом недвижимости являлся земельный участок, то документы регистрировали в местном земельном комитете и выдавали «розовое» свидетельство о праве собственности.

В настоящее время при регистрации прав на недвижимое имущество выдают совсем другие документы. Сейчас порядок регистрации един для всех. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения закона в действие.

Действительны ли старые документы?

У многих возникает вопрос: что делать с документами, полученными до 31 января 1998 года, действительны ли они или нужно менять их на новые?

В соответствии с законом, принципом государственной регистрации является принцип преемственности: права на недвижимость, возникшие до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными. Другими словами, если вы приобрели квартиру, дом или другое недвижимое имущество до указанной даты и оформили документы в соответствии с порядком, действовавшим на тот момент, то ваши документы являются действительными. Менять их на новые не обязательно, но, по желанию правообладателя, возможно. Можно пойти и переоформить свои старые документы на новые, т. е. пройти государственную регистрацию ранее возникших прав и получить Свидетельство о государственной регистрации права.

Что представляет собой Свидетельство о государственной регистрации права?

Это документ строгой отчетности, который имеет учетную серию и номер. Свидетельство содержит:

— данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства);
— описание объекта недвижимости: назначение (жилой дом, квартира, гараж и др.), адрес, площадь, этажность, (условный) кадастровый номер;
— вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);
— основание приобретенного права, т. е. указание на тот документ, который был предоставлен в качестве правоустанавливающего (например: договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и т. п.);
— ограничения зарегистрированного права, зарегистрированные на момент его выдачи;
— а также будет указано Ф. И. О. сособственника, если собственность общая.

В каком случае «перерегистрация» обязательна?

При «старых» документах можно спокойно владеть и пользоваться своей недвижимостью. Но законом предусмотрен случай, при котором правообладателю необходимо будет переоформить документы.

В случае если у вас на руках документы на недвижимость, полученные до 31 января 1998 года, и вы планируете продать, подарить, заложить, обменять или другим образом распорядиться недвижимым имуществом, то пройти перерегистрацию ранее возникших прав необходимо в обязательном порядке.

Подчеркнем, что регистрация ранее возникшего права требуется только перед сделкой и переходом права – заключением договора купли-продажи, мены, дарения, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др. Если имущество приобретается по иным основаниям (например наследство или решение суда о признании права собственности), то регистрация ранее возникшего права не требуется. Связано это с тем, что приобретение имущества по этим основаниям не является сделкой, а в случае наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна ввиду его смерти.

Сколько это стоит?

За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество уплачивается пошлина. Конкретные размеры пошлины за регистрацию и порядок ее уплаты установлен Налоговым кодексом РФ. 

Если перерегистрация прав проводится одновременно с регистрацией сделки об отчуждении или перехода права, то государственная пошлина за перерегистрацию не взимается. В этом случае оплатить необходимо только сделку.

В других случаях, например при регистрации ранее возникших прав по желанию правообладателя, государственная пошлина взимается в размере, равном половине установленного размера пошлины за регистрацию прав. Для юридических лиц размер пошлины при перерегистрации составит 3750 руб., для физических лиц – 250 руб.

С 01 января 2007 года за регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, или на создаваемый на земельном участке объект недвижимости государственная пошлина составляет 100 руб.

Следует отметить, что если в регистрации отказали, то государственная пошлина не подлежит возврату.

Сроки государственной регистрации 

Немаловажен вопрос о сроках государственной регистрации прав. В соответствии с законом, государственная регистрация ранее возникших прав и государственная регистрация прав, сделок, ограничений, возникших после введения в действие закона, проводится в течении месяца со дня подачи всех необходимых документов. Если продавец продает жилой дом, который он приобрел в 1995 году, то он вместе с покупателем может подать все необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникших прав, на регистрацию договора купли-продажи и на регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю одновременно. Если у регистратора не будет оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации, то регистрационные действия проведут в месячный срок.

Регистрация ранее возникших прав позволит дополнительно проверить законность прав лица на принадлежащее ему недвижимое имущество. Если в процессе перерегистрации выяснится, что лицо приобрело имущество незаконно, то регистрация сделки осуществлена не будет. Это дает дополнительные гарантии того, что в дальнейшем к правопреемнику не предъявят иск об истребовании недвижимости.

Если со дня выдачи свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могли устареть. Так что желательно, чтобы наличие прав и отсутствие ограничений подтвердилось выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Только Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество содержит точные данные о том, является ли человек собственником имущества или нет.