На что рассчитывать пострадавшим соинвесторам?

Альбина Лебедева
04.12.2006, 17:39

Пострадавшие соинвесторы строительства жилья стали в текущем году одними из главных ньюсмейкеров на рынке недвижимости. Массовые акции протеста, периодически сопровождающиеся вмешательством ОМОНа, организованные голодовки – все эти события сегодня активно освещаются в СМИ.

Фото: Feudoroff
На что рассчитывать пострадавшим соинвесторам?
Пострадавшие соинвесторы строительства жилья стали в текущем году одними из главных ньюсмейкеров на рынке недвижимости. Массовые акции протеста, периодически сопровождающиеся вмешательством ОМОНа, организованные голодовки – все эти события сегодня активно освещаются в СМИ. Пострадавшие дольщики создают движения и организации. Что характерно, создается впечатление, что группы соинвесторов конкурируют между собой за привлечение общественного внимания.

Последней по времени масштабной акцией, наряду с голодовкой на Очаковской, 42, стала проведенная в четверг, 31 октября, Всероссийская конференция обманутых дольщиков. Среди организаторов мероприятия – Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам, одно из крупнейших на сегодня движений по защите прав дольщиков, планирующее и выход на федеральный уровень. Столь масштабная акция (в конференции приняли участие делегаты из 57 регионов РФ) – очередной повод поговорить о проблемах «обманутых вкладчиков», как иногда называют, по аналогии с жертвами «пирамид» ранних 90-х, и соинвесторов долевого строительства.

Масштаб проблемы

Согласно официальным данным, в России сегодня насчитывается 80 тыс. пострадавших дольщиков. По словам министра строительства Московской области Евгения Сергеева, на территории только этого региона зафиксированы 143 недостроенных «долевых» объекта. Впрочем, официальные данные не отражают истинного масштаба проблемы, уверен юрист АН «Частная Недвижимость» Лев Иванченко. «Официально обманутыми считаются только те, кто имеет прямые договора с инвесторами и участвует в долевом строительстве многоквартирных домов, – поясняет эксперт. – Это те покупатели, которые не стали жертвами откровенно мошеннических схем, при реализации которых так называемые застройщики и не предполагали обеспечить выполнение договоров. Сколько таких, можно узнать, обратившись к статистике по уголовным преступлениям в этой сфере».

Официально обманутыми в России считаются 80 тыс. человек

По данным пресс-секретаря Оргкомитета пострадавших соинвесторов Анастасии Антонычевой, реальная цифра для России – порядка 200 тыс., для Москвы – 5 тыс., для области – 8 тыс. человек. Столь существенные расхождения официальной статистики и наличествующих в действительности данных Антонычева объясняет следующим образом: «Дело в том, что в качестве официальной статистики применяются полученные не вполне корректным способом данные: в частности, количество обратившихся на специальные горячие линии (например, линия Управления экономической безопасности). Понятно, что туда звонят, мягко говоря, не все пострадавшие».

Принимаемые меры

Какие же меры принимаются сегодня для защиты прав обманутых соинвесторов? Наиболее «раскрученной» в плане широкого освещения в СМИ, формирования профильных комиссий является, безусловно, деятельность столичных и подмосковных властей. Основной посыл такой деятельности: «Помощь будет оказана тем, кто действительно пострадал от действий недобросовестных инвесторов в Москве и Подмосковье, и этот опыт будет впоследствии перенят на региональном уровне». Анастасия Антонычева прокомментировала «Собственнику» действия столичных и областных властей следующим образом: «Безусловно, работа ведется. Но что касается 2008 года, обещанного в качестве срока, когда все проблемы будут решены, могу сказать с уверенностью: если они и будут решены даже к 2010 году, то точно не по всем объектам».

 

Нужно разработать типовой инвестиционный договор, который предусматривал бы ответственность, в том числе и материальную, как местной администрации, так и федерального уровня

По мнению же вице-президента группы компаний «ВМП Корп.», вице-президента «ОПОРЫ России» Алексея Кожевникова, на данном этапе решения проблемы речь идет даже не об окончательном ее упразднении, а скорее об определении пути работы в данном направлении. «Необходимо прежде всего совершенствовать законодательство; упорядочить земельные отношения, урегулировать вопрос ответственности чиновников, – считает Кожевников. – По моему убеждению, в первую очередь нужно разработать типовой инвестиционный договор, который предусматривал бы ответственность, в том числе и материальную, как местной администрации, так и федерального уровня и, конечно, бизнеса, то есть застройщиков. Одним словом, хорошо, если к 2008 году будет сформирована хотя бы единая стратегия решения проблем обманутых соинвесторов».

Языком цифр

Что касается конкретных цифр, то, например, в Подмосковье сегодня, по информации Евгения Сергеева, 34 объекта (напомним: общее количество – 143) незавершенного долевого строительства находятся в процессе приемки в эксплуатацию. По 40 домам строительство ведется, 9 объектов рассматриваются приемочной комиссией, по 22 – ведется подбор новых инвесторов. Разрабатывается проектно-сметная документация по 21 проблемному дому. То есть, активная работа ведется по 126 объектам. Что касается новейших идей в области решения проблем обманутых соинвесторов – это в первую очередь высказанное на конференции 30 ноября председателем Совета Федерации Сергеем Мироновым предложение создать альтернативные ЖСК для дольщиков, куда последние могли бы вносить свои долги в качестве взносов. «Эта идея представляется нам сомнительной, и прежде всего потому, что таким образом полностью устраняется ответственность города, и дольщики оказываются предоставленными сами себе», – говорит Анастасия Антонычева. «Это не вполне понятное предложение, – считает Кожевников. – Вообще, идей сейчас, конечно, много, но конкретного пути пока что выработать не удалось».

Помимо прочего

Кроме того, далеко не все случаи обмана дольщиков включены сегодня в сферу внимания властей. Например, что касается жертв двойных продаж, на защиту своих интересов могут рассчитывать только те из них, кто покупал жилье «напрямую», без посредников. «Те, кто стал жертвой двойных продаж через посредников, ничего не получат, так как посредники ни за что не отвечают по договорам и несостоятельны в финансовом отношении, – объясняет Иванченко. – Добиться через правительство исполнения по договорам удастся относительно небольшой части обманутых, оценочно до 25 % от общего числа. Жертвы мошенников вообще в эту программу не попадают».

Помимо двойных и тройных продаж через посредника, помимо случаев обмана при приобретении по долевой схеме нежилых помещений или нескольких квартир (этими случаями столичные и подмосковные власти сегодня просто не занимаются), можно с ходу привести варианты обмана соинвесторов жилищного строительства, на которые стоит обратить внимание. «Вот пример схемы, по которой предлагают приобретать жилье на ранних стадиях строительства очень известные компании, – рассказывает Иванченко. – Почти половина суммы уплачивается за страхование договора, причем полис, выдаваемый за эту сумму, имеет срок действия 2–3 года, а вторая половина – за уступку права приобретения доли в жилом доме в виде квартиры. Норма прибыли застройщика по договорам составляет от 120 до 150% (на Западе – до уплаты налогов – 15–20%)». Ответственность застройщика при такой схеме равна нулю, уточняет Иванченко, а что касается того, что предлагаемый комплект документов никак не защищает права покупателя, последним предлагается «самостоятельно принять решение, идти ли на этот риск».

Чем дело кончится

 

Конечно, в идеале хотелось бы понять, чем в итоге окончится борьба пострадавших дольщиков за свои квартиры. Однако сами соинвесторы не готовы пока назвать даже приблизительных сроков, на которые здесь можно рассчитывать (не говоря уже о реальности обещанного Москвой решения всех проблем до 2008 года). «Что здесь можно сказать… Когда отнимают последнее, ничего не остается, кроме последовательной борьбы за свои права и за свои квартиры. Одно можно сказать точно: гарантий здесь никаких быть не может», – комментирует перспективы борьбы Анастасия Антонычева.

Обманутых соинвесторов загнали в тупик

Оксана Смирнова
19.05.2006, 14:13

История обманутых соинвесторов стремительно развивается: вкладчики участвуют в митинге, бастуют у Горбатого моста... Одним из поводов к «революции» послужила публикация в СМИ некоего документа. В своем письме Владимиру Ресину руководитель Департамента жилищной политики Москвы Петр Сапрыкин сформулировал условия, при которых инвестор, оплативший квартиру, получать ее не должен.

Фото: www.regnum.ru

Условия являются следующими: не получит квартиру тот, у кого отсутствует московская прописка, а также имеется собственность в наличии. Со слов обманутых инвесторов, к вышеуказанным условиям на отчисление из пострадавших прибавилось еще одно: проживание на площади более 18 кв. м.

Лишение прав

Как комментирует письмо глава компании «Осипов и партнеры» Михаил Осипов, с точки зрения права все перечисленные причины не являются основанием для лишения права получения жилья, потому что выполненные условия договора (в частности выплаченные суммы) не зависят от гражданства или от того, является человек москвичом или нет, это прямое нарушение конституционных прав. «На основании чего Департамент жилищной политики, Департамент экономической безопасности и поддержавшие их руководители префектур Центрального, Восточного, Северного и Южного административных округов начали подготовку списков людей для исключения из числа пострадавших исходя из абсолютно незаконных соображений? Ведь если даже учитывать это письмо, то в нем конкретно даже не перечислены основные пункты, в дальнейшем использованные для лишения прав пострадавших соинвесторов. Создается впечатление, что это просто перестраховка органов на местах».

Мнения вкладчиков

Все местные власти несут ответственность за то, что допустили такую ситуацию

Как рассказал «Собственнику» о позиции обманутых вкладчиков «Социальной инициативы» по отношению к подобным документам Константин Якимович, «если человек обеспечен и ему есть где жить, это не означает, что можно не соблюдать его права». «Законы равны для всех граждан России. Позиция всех обманутых соинвесторов «Социальной инициативы» такова: все местные власти несут ответственность за то, что допустили такую ситуацию, позволили мошенникам годами создавать строительные пирамиды», – подчеркивает Якимович. – Сегодня все пострадавшие готовы выступить единым фронтом, так как больше надеяться уже не на что...»

Политический аспект

С формальной точки зрения возмещать убытки должен тот, кто причинил вред

Директор по правовым вопросам группы компаний «Конти» Мария Корсунова придерживается другого мнения: «С формальной точки зрения возмещать убытки должен тот, кто причинил вред. В данном случае это недобросовестный застройщик. Но так как в сложившейся ситуации вопрос имеет социальный и политический аспект, городские власти добровольно возлагают на себя ответственность за недобросовестные действия ряда компаний. И если по какой-либо причине город откажет в возмещении убытков части дольщиков, то юридически к нему не могут быть предъявлены никакие претензии.
Естественно, власти Москвы заинтересованы обеспечить жильем в первую очередь москвичей, у которых нет нормальных жилищных условий. Иногородним гражданам сложнее повлиять на власть города, так как они не являются ее электоратом. С другой стороны, основным критерием для принятия решения должно быть внесение соинвестором всей денежной суммы за приобретаемую недвижимость, таким образом, обладание правом требования».

80 % москвичей уже приватизировали свое жилье

Александр Скобкин, ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI, придерживается такой позиции: «Мы не собираемся оправдывать действия московских чиновников по поводу сокращения круга «обманутых», которым может быть предоставлено жилье. Однако мы можем понять их позицию. Во-первых, это желание сократить бюджетные расходы за счет тех москвичей, у кого жилье уже есть (приватизированная квартира). Во-вторых, уделено внимание тем, у кого нет собственности (снимает квартиру или она не приватизирована) и кто проживает на площади менее 18 кв. м на человека. То есть тем, для кого жилищный вопрос стоит особенно остро, а участие в долевом строительстве было практически единственным реальным шансом улучшить свои жилищные условия. В то же время 80 % москвичей уже приватизировали свое жилье, то есть имеют собственность. Так что эти нововведения оставляют большинство «обманутых дольщиков» среди москвичей без какой-либо защиты».

Ситуация на рынке

По мнению Константина Якимовича, волна мошенничества на рынке недвижимости напугала покупателей, но спрос на жилье остается очень высоким. «Цены растут, и люди все равно платят деньги за квартиры. Конечно, соинвесторы стараются заключать договора с крупными, проверенными фирмами. Очень внимательно читают договора, многие страхуют сделки по покупке жилья. И если о компании есть негативная информация, сегодня это может погубить репутацию любого застройщика».

При приобретении жилья в новостройке необходимо ознакомиться с выполнением компанией-застройщиком своих обязательств по инвестконтрактам

Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», так резюмирует ситуацию: «На мой взгляд, можно без опаски вкладывать деньги в объекты крупнейших компаний, являющихся своеобразными столпами рынка: ДСК-1, ДСК-2, МФС-6, СУ-155, ДИПС, «Интеко», ПИК, концерн «Крост», «Капитал-Групп». Есть и другие, не менее надежные застройщики, которые не нарушают требований инвестконтрактов и не обманывают ожиданий дольщиков. В любом случае при приобретении жилья в новостройке необходимо ознакомиться с выполнением компанией-застройщиком своих обязательств по инвестконтрактам, причем все условия должны быть соблюдены в заранее оговоренные сроки.
Конечно, самостоятельно дольщику определить надежность компании-застройщика будет довольно сложно. Поэтому я бы посоветовала при принятии решений обратиться в крупную риелторскую компанию или нанять юриста, специализирующегося на подобных сделках».

Пирамиды на столичном рынке: как избежать обмана?

Алексей Лоссан
29.05.2006, 13:46

На рынке недвижимости появилась особая группа игроков, которых принято называть обманутыми дольщиками, соинвесторами или по старинке вкладчиками. Все эти люди рассчитывали инвестировать в первичный рынок жилья на ранних стадиях строительства, а в результате стали участниками строительных пирамид. По мнению специалистов, от такого риска никто не застрахован, но возможность этого можно свести к минимуму.

Фото: creative.gettyimages.com, grani.ru
 

У всех строительных мошенников есть общие черты, и недобросовестных застройщиков можно вычислить уже по названию. «Названия многих недобросовестных компаний подбираются так, чтобы вызвать доверие у дольщиков. Часто используются слова: «строй», «проект», «жил», «дом», «индустрия», «резерв», «инвест», «монолит» и др., что придает некоторую солидность имиджу компании», – рассказывает ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин. Кроме того, мошенники зачастую используют в рекламных целях названия известных компаний и агентств недвижимости, например «ДСК-1 и Ко», АН «Московское агентство недвижимости», ООО «Фирма "Альфа-Дизайн"».

В результате малоинформированный покупатель жилья может не заметить, что он обратился не в солидную компанию, а в недавно возникшую фирму. Очевидно, такой метод маскировки вредит не только клиентам, но и компаниям, чья символика используется незаконно. Поэтому, в частности, группа компаний «ПИК» обратилась в Федеральную антимонопольную службу с просьбой запретить потребительским ипотечным кооперативам «Жилищная перспектива», «Строим вместе», «Столичный», «Стан твой дом» использовать ее аббревиатуру. Ходатайство застройщика было удовлетворено.

Конец 2005 года многие эксперты называют началом «охоты» на строительных мошенников. «Cитуация с обманутыми вкладчиками длилась уже довольно долго, и в какой-то момент должен был разразиться скандал», – рассказывает управляющий партнер управления новостроек «МИЭЛЬ-Недвижимость» Оксана Каарма. В результате прокуратура возбудила несколько уголовных дел и назвала самых главных столичных «недостройщиков»: «Мастерок», «Новый мир», «Принт-Капитал», «Стройметресурс», «Социальная инициатива и К», компания «Стройиндустрия». В настоящий момент основатели большинства из этих компаний находятся в следственных изоляторах по обвинению в «мошенничестве в особо крупном размере», а их соинвесторы устраивают многочисленные акции протеста.


Черные методы

Большинство недобросовестных компаний использовали одинаковые так называемые альтернативные схемы. По словам Оксаны Каарма, наиболее распространенными из них являются предварительные договоры купли-продажи с использованием векселя в качестве платежного средства, предварительные договоры долевого участия в строительстве, инвестиционные договоры и договоры уступки права требования, а также договоры простого товарищества. Все эти юридические инструменты были использованы мошенниками.

В течение 3-4 лет никакое строительство не начиналось

При этом потенциальному покупателю обычно предлагали квартиру по заниженной цене, а затем уговаривали выплатить всю стоимость сразу, объясняя быстрым ростом цен. Клиент соглашался, но затем в течение 3-4 лет никакое строительство не начиналось. Как рассказывает генеральный директор компании «ПИК-Регион», занимающейся достройкой таких объектов, Сергей Канаев, покупатель приходил в компанию и просил вернуть деньги. «Ему объясняли, что деньги вернут, но так как «идет большой инвестиционный процесс», необходимо составить график возврата, с возвратом какой-то условной суммы в неделю, например», – говорит эксперт. Видя, что ему идут навстречу, неудачливый покупатель соглашался и подписывал договор, по которому он отказывался от квартиры, и получал вместо соглашения о передаче прав на строящееся жилье соглашение о возврате денег от некоего юрлица. После этого оставшуюся часть средств бывшему дольщику никто не возвращал, а квартира продавалась еще раз. Так появился механизм двойных, а то и тройных продаж. «Это одна из самых больших проблем, которые компании «ПИК-Регион» приходилось решать: когда на одну квартиру есть и человек, который уже расторг договор, но деньги ему возвращены частично, и второй человек, который уже заплатил по более высокой стоимости и не знает, что с этим делать, и даже третий», – говорит Сергей Канаев.

По словам экспертов, для того чтобы продать одну и ту же квартиру дважды, мошенники выставляют ее по цене на 15-20 процентов ниже рыночной, при этом зачастую никто даже не ведет учет проданных квартир, а бухгалтерский учет затрат осуществляется с нарушениями.

Способы защиты

Известно более чем о 30 недобросовестных строительных компаниях Московского региона

«Нам известно более чем о 30 недобросовестных строительных компаниях Московского региона», – говорит Александр Скобкин. При этом, по его словам, никто не даст стопроцентную гарантию, что та или иная компания достроит дом, однако некоторые шаги помогают обезопасить себя от мошенников. Во-первых, нужно навести справки о компании, осмотреть объект, внимательно изучить договор, инвестиционный меморандум, разрешение на строительство и другие правоустанавливающие документы. Во-вторых, выяснить, какие объекты эта компания уже построила, сданы ли эти дома Госкомиссии, вселились ли в них жильцы. При этом информацию о застройщике может проверить агентство недвижимости, зачастую это предложение входит в стандартный набор оказываемых риелторами услуг.

Есть, по словам специалистов рынка, и беспроигрышные варианты. «На мой взгляд, можно без опаски вкладывать деньги в объекты крупнейших компаний, являющихся своеобразными столпами рынка: ДСК-1, ДСК-2, МФС-6, СУ-155, ДИПС, «Интеко», ПИК, концерн «Крост», «Капитал-Групп». Есть и другие, не менее надежные застройщики, которые не нарушают требований инвестконтрактов и не обманывают ожиданий дольщиков», – говорит Оксана Каарма. В любом случае, по мнению экспертов, «самолечением» заниматься не стоит и лучше обратиться за советом к специалистам.

 

 
 перепечатана информация 2006г