Приобретение квартиры на этапе «бумаги», котлована или строительства — это серьезный риск. Как узнать, не «заморозит» ли застройщик строительство дома, квартиру в котором вы покупаете? Ведь печальных примеров в недавнем прошлом было достаточно… Чтобы взвесить все риски, нужна информация, добыть которую порой непросто. Как это сделать правильно, мы спросили и у участников рынка недвижимости, и у профессиональных андеррайтеров.
Документы и факты
Желая проверить партнера, которому вы доверяете свои деньги на довольно большой срок, обратите внимание прежде всего на опыт, известность и размер компании. Однако даже эти серьезные показатели не могут быть «железной» гарантией. «Строительство порой замораживалось именитыми девелоперами и продолжалось малоизвестными, к примеру, компанией ДУКС, — аргументирует Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty. — В Подмосковье есть масса застройщиков с положительной репутацией, но в случае их выхода на столичный рынок потребителю они будут не знакомы. Однако отвергать их с порога было бы опрометчиво со стороны покупателя. То же самое относится и к региональным девелоперам. Также я бы не стал обращать внимание и на размер компании».
На сайте объекта должна быть размещена проектная декларация. Кроме того, «при знакомстве с перечнем юридических документов застройщика потенциальному покупателю необходимо обратить внимание на указанный в них целевой порядок использования земельного участка, который должен свидетельствовать либо о праве аренды земли для строительства жилого дома, либо о праве собственности на землю, которая относится к категории, где разрешено жилищное строительство», — советует Анжела Кузьмина, коммерческий директор УК «Уникор».
Показателем надежности застройщика, безусловно, является ведение деятельности в соответствии с федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Во-первых, соблюдение 214-ФЗ дает серьезные гарантии покупателю, во-вторых, говорит о прозрачности компании перед органами власти. Да и перед клиентами тоже: «Если проект реализуется в соответствии с ФЗ №214, то бухгалтерскую отчетность застройщик обязан предоставлять для ознакомления любому обратившемуся лицу. Данные о кредиторской и дебиторской задолженности, информация о финансовых рисках включаются в проектную декларацию, публикуемую в СМИ или на сайте застройщика. При этом установлены жесткие нормативы финансовой устойчивости таких застройщиков, которые регулируются Правительством РФ (см. Постановление Правительства РФ № 233 от 21 апреля 2006 года)», — сообщает Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».
О работе подрядчиков и поставляемых ими материалах, да и вообще о качестве домов и уровне их эксплуатации можно судить по отзывам людей, купивших в них квартиры. Как правило, покупатели, а потом и жильцы, создавшие ТСЖ, делятся своим опытом и жалобами на интернет-форумах. «Здесь вы сможете составить представление о том, насколько быстро подключают коммуникации, лифты, электричество, с какими трудностями сталкиваются жители при начале эксплуатации и проведении ремонта. Эти процессы характеризуют добросовестность застройщика», — говорит Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер».
Читайте между строк
«Основной причиной остановки строительства во время кризиса в большинстве случаев стала проблема с финансированием, поэтому с этой точки зрения надежной можно назвать ту компанию, которая имеет собственные средства на возведение жилья», — справедливо замечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». Иногда в компании с гордостью говорят о строительстве на собственные средства или раскрывают информацию о кредитных линиях, но чаще всего такие сведения, как кредитная история, долговая нагрузка перед кредиторами и т. д., скрыты от любопытных глаз. «Получить доступ к подобной информации потенциальному покупателю нереально. Да и с чего бы застройщику разглашать информацию о финансовой состоятельности? Ведь потенциальный покупатель не является контролирующим органом, к тому же под его личиной может скрываться конкурент или журналист, желающий предать гласности то, что компания предпочитает скрыть», — рассуждает Роман Строилов.
С настоящей открытостью на нашем рынке дело обстоит не очень хорошо, но иногда компания вынуждена становиться более прозрачной: «Если застройщик намерен привлекать инвестиции на международных финансовых рынках, то отчетность его перед инвесторами — необходимое условие успешного размещения выпущенных ценных бумаг», — замечает Василий Шарапов. Идеальная компания, самая открытая и надежная — та, что провела IPO и торгуется на международной бирже, но подавляющему большинству участников рынка об этом не приходится и мечтать.
Поэтому стоит поднять подборку деловых СМИ, работа которых как раз и заключается в мониторинге состояния рынка и его участников. Из них можно почерпнуть информацию о кредитных линиях, открытых застройщику банками, или о госгарантиях. Сотрудничество с банками идет в плюс застройщику: это значит, что банк в любом случае поможет достроить объект. Государственные гарантии, которые в разгар кризиса были предоставлены некоторым застройщикам (например, ГК «ПИК»), тоже положительный фактор: покупатель может рассчитывать, что и в следующий раз компанию в случае необходимости поддержит государство.
Информация информации рознь
Однако информацию из прессы не нужно путать с пиар-публикациями, которые присутствуют в тех же изданиях. В целом пиар-политика во многом зависит от стиля руководства и характеризует именно его, а также амбиции фирмы, а вовсе не ее устойчивость. Достаточно привести пример мощного пиара «Социальной инициативы» — компании, деятельность которой закончилась печально, или «громкую» Mirax Group, которая ныне имеет неисполненные обязательства перед покупателями.
«Кризис показал, что компании с наибольшей пиар-активностью в кризисный период серьезно подвели своих инвесторов и дольщиков. Только благодаря вмешательству государства они были избавлены от банкротства. Остерегаться стоит и суперзакрытости, когда о компании вы не можете через открытые источники найти ни малейшей информации», — резюмирует Григорий Алтухов.
Важнее, пожалуй, качество и информативность интернет-сайта застройщика. «Сайт — лицо каждой компании. Полная информация об объекте, команде девелопера, наличии и стоимости квартир, документах, разрешающих возведение объекта, проектно-сметной декларации говорит о том, что застройщик чувствует комфортное финансовое состояние, раз может позволить себе содержание и обновление подобного ресурса», — отмечает Роман Строилов.
Анжела Кузьмина рассказала, что за определенную плату можно получить информацию о финансовой состоятельности застройщика — как в банке, кредитующем девелопера, так и с помощью специальных информационных баз данных, например, в «Интегрум Компании», которая содержит структурированную и систематизированную информацию о текущем финансовом состоянии, хозяйственной деятельности, сведения о государственной регистрации и сданных бухгалтерских отчетностях всех юридических лиц, зарегистрированных на территории РФ.
Используйте профи
Борис Шаронов, директор департамента рисков НСКА (Национального страхового и кредитного агентства), поделился секретами профессионального андеррайтинга. Экспертиза застройщика и проекта, сказал он, проводится по трем направлениям. Во-первых, это правовой анализ учредительных, правоустанавливающих и исходно-разрешительных документов участников проекта строительства.
Во-вторых, оценка финансового состояния застройщика и его партнеров, оценка рисков схемы привлечения финансовых средств, прогноз экономической состоятельности проекта. И, в-третьих, анализ косвенных факторов, оказывающих влияние на риски: исполнение застройщиком обременений, наличие и состояние офисов продаж, состояние непосредственно объекта строительства, наличие собственной материально-технической базы, анализ информации от местной администрации, надзорных органов, конкурентов…
Непрофессионалу такой андеррайтинг провести очень сложно. Но можно применить «военную хитрость»: прийти в страховую компанию и сделать вид, что хотите застраховать покупку квартиры. Крупные компании вроде «Росно» не захотят проводить андеррайтинг застройщика и проекта ради одного человека: они работают только с определенными девелоперами. А вот компании поменьше могут согласиться. Они, конечно, тоже имеют своих аккредитованных застройщиков, но «если человек покупает у другого игрока рынка, мы проводим экспертизу этого застройщика. И если он кажется нам недостаточно надежным, отказываем в страховании, — рассказали в НСКА. — В любом случае проверка одного или даже нескольких застройщиков обойдется клиенту в фиксированную сумму 2000 руб.» Но и тут не все однозначно: как признается Борис Шаронов, если страховщик по результатам экспертизы отказывает в страховании, это еще
не говорит о том, что проект заведомо обречен на неудачу — возможно, застройщик просто применяет схему продаж, при которой страхование невозможно в принципе.
Проверяем квартиру в новостройке
Приобретая жилье, нельзя позволять себе расслабляться и терять бдительность. Отдельного упоминания здесь заслуживают новостройки. Ведь даже если дом уже полностью достроен, остается риск потерять дорогие метры.
Зачем проводить проверку
Специалисты рынка недвижимости в один голос советуют не покупать квартиру без содействия профессионалов, которые смогут проверить наличие всех необходимых документов и, что не менее важно, правильность их оформления. Именно отсутствие или ненадлежащее оформление документов, по словам Ивана Слепцова, директора по связям с общественностью корпорации «Главстрой», является самой распространенной проблемой при покупке квартир, в том числе и в новостройках. Разумеется, особенно внимательно стоит отнестись к вопросу, если вы не уверены, что не имеете дело с фирмой-однодневкой, которая может вообще не иметь разрешения на строительство. Однако помощь специалистов будет не лишней даже в тех случаях, когда покупатель планирует купить жилье у известной компании.
Как объясняет директор юридического департамента агентства недвижимости «Домострой» Александр Раков, только специалист может разглядеть «подводные камни», невидимые даже квалифицированному юристу, работающему в другой отрасли: «Как правило, разного рода подвохи могут поджидать неосведомленного покупателя в последующей эксплуатации дома-новостройки, обеспечении его энергоресурсами».
Так к кому же лучше всего обращаться за проверкой? Существует мнение, что лучше всего прибегать к услугам независимой юридической компании. Это вполне оправданный подход; однако, стоит понимать, что и юридическая компания не панацея от всех рисков, иначе юридическое сопровождение сделки в агентствах недвижимости или в структурных подразделениях компании-инвестора не было бы востребовано. «Сторонний юрист не знает всех подробностей и всех нюансов реального положения дел. С другой стороны, «свой» юрист никогда не будет вводить потенциального покупателя в заблуждение, так как репутация компании создавалась и нарабатывалась годами, и никто не станет подвергать ее сомнению ради сиюминутной выгоды», – говорит Раков. Разумеется, необходимо быть в курсе тенденций рынка недвижимости и настороженно относиться к предложениям приобрести квартиру по ценам существенно ниже рыночных.
Квартиру лучше приобретать у известных и крупных застройщиков, имеющих богатый опыт работы на рынке и сложившуюся репутацию, или через крупное, зарекомендовавшее себя риелторское агентство, убежден руководитель исследовательского центра управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Борис Флексер: «Добросовестные риелторы всегда очень тщательно проверяют застройщиков, с которыми работают, и все правоустанавливающие документы по объекту на предмет их юридической чистоты. Если же дом, который приглянулся покупателю, продает неизвестная ему компания, имеет смысл обратиться к независимым юристам, специализирующимся на работе с новостройками или – опять же – в крупное риелторское агентство с целью проведения юридической экспертизы».
Что проверяем при покупке
Прежде всего, стоит съездить на строительную площадку или по указанному адресу и воочию убедиться, что дом и квартира реально существуют. Если же здание еще только возводится, то самостоятельно посмотреть, на какой именно стадии строительства находится дом. Проверка документов никогда не должна проходить в отрыве от реальности. Когда вы будете смотреть документацию по строительству объекта, стоит сравнить ее с реальным состоянием дел и сделать свои выводы о правдивости предоставляемых сведений.
Обязательно следует проверить правоустанавливающие документы. В пакет при любых условиях должны входить: постановление органа власти (как правило, главы муниципального образования) о выделении застройщику земельного участка под проектирование и строительство; документ, закрепляющий право застройщика на земельный участок на время проектирования и строительства объекта; инвестиционный контракт; протокол распределения квартир между сторонами инвестиционного контракта; документы, подтверждающие право лица, заключающего с покупателем договор на приобретение квартиры в новостройке, распоряжаться правом на эту конкретную квартиру.
Документом, закрепляющим право застройщика на земельный участок на время проектирования и строительства объекта, в большинстве случаев является договор аренды земельного участка. Бывает и так, что земля просто находится в собственности застройщика. В последнем случае инвестиционный контракт с участием местной администрации не заключается.
Проблемы и судебные решения
О том, какие неприятности поджидают покупателей жилья, не озадачившихся надлежащей проверкой (или не сделавших по ее итогам правильных выводов), догадаться нетрудно. Прежде всего, могут возникнуть проблемы с заселением в квартиру, а также с оформлением ее в собственность. Если на руках у покупателя не будет полного пакета правильно оформленных документов, то он и вовсе может потерять свои деньги. По словам Хаи Плещицкой, руководителя юридического департамента «МИАН–агентство недвижимости», в зависимости от проблемы, она решается либо путем переговоров с компанией-застройщиком, либо путем обращения в правоохранительные органы или в суд: «Эффективность обращения в суд зависит от того, по какому вопросу обращается инвестор. Чаще всего решение выносится в пользу истца, однако вопрос исполнения судебных решений в случае с возвратом денег обманутым вкладчикам, как правило, остается открытым».
Надо заметить, что большая часть проблем с неправильным или неполным оформлением документов решается на месте, в рабочем порядке. Суд – это уже последняя инстанция, когда ситуация полностью зашла в тупик. И, разумеется, все прекрасно понимают, насколько долго урегулируются подобные вопросы.
О проблемах, которые могут возникнуть у покупателей недвижимости в новостройке, находящейся на стадии строительства, рассказывает Ангелина Крутова, старший специалист отдела оформления компании «Пересвет-Девелопмент»: «Строительство дома могут просто «заморозить» на неопределенное время, мотивируя это тем, что у застройщика не хватает денежных средств. Зачастую процесс заселения в дом затягивается из-за приемки Госкомиссией. Еще одна ситуация: застройщики сдали дом, но покупатели не могут оформить квартиру в собственность, потому что не подписан распределительный протокол между застройщиком и городом». Тут надо понимать, что с учетом времени, которое необходимо затратить на строительство и зачисление жилого дома на баланс города, очень немного покупателей сегодня получили квартиры по правилам, установленным 214-ФЗ, призванным защитить интересы дольщиков.
«Наиболее часто встречается проблема в отношении определения реального срока окончания строительства объекта, который порой не зависит от объективно видимых причин и занижается застройщиком с целью максимально быстро привлечь денежные средства дольщиков (соинвесторов)», – рассказывает Александр Раков. Второй по распространенности остается проблема с оформлением прав собственности на уже построенное жилье. Бросаясь в суд в надежде защитить свои права, стоит понимать, на что имеет смысл рассчитывать. Например, остановленную по объективным причинам стройку не сможет «расшевелить» ни одно судебное решение, а возврат денег в этом случае будет определяться как условиями договора, так и фактическими возможностями ответчика. В случае с покупкой квартиры всегда действует правило «Профилактика лучше, чем лечение», поэтому не стоит «экономить» на проверенных специалистах, которые смогут провести качественную и всестороннюю экспертизу всех необходимых документов на квартиру.
Как избежать подвоха при покупке новостройки?
Покупка квартиры – один из самых волнительных, но в то же время приятных моментов в жизни человека. «Собственник» предостерегает от четырех различных подвохов при покупке жилья в новостройке.
Про забывчивых строителей
Адвокат, которая вела мое дело о разводе, рассказывала мне, как они с мужем выбирали свою первую квартиру в новостройке. В одном из домов, которые они смотрели, в качестве элемента архитектурного решения был предусмотрен этаж с панорамным остеклением. Квартиры на этом этаже стоили на порядок выше, чем в остальной части дома. При этом дом стоял в хорошем месте, проект был удачным, и все предложения уходили без проблем.
Однако к тому моменту, когда моя знакомая пришла выбирать квартиру, выяснилось, что строители попросту… забыли про панорамное остекление и построили совершенно обычный этаж, а над ним и еще несколько. Разбирать построенные этажи? Заново согласовывать проектную документацию? Возвращать деньги клиентам? Уж не знаю, какой из этих вариантов они выбрали – моя знакомая не стала дожидаться исхода ситуации, а поспешила на поиски нового застройщика.
Невзирая на планировки
Другому моему знакомому повезло меньше. Он уже оформил договор и выплатил все деньги за квартиру, когда узнал, что планировка его квартиры абсолютно не соответствует тому плану, который ему предоставили при оформлении договора. Комнаты были спланированы так, что совершенно не отвечали целям и задачам его семьи. Он обратился в риелторскую компанию, с которой сотрудничал при покупке. Фраза, которую он там услышал, удивит всякого, кто не искушен во взаимодействии с риелторскими фирмами: «А вы уже оплатили квартиру? Да? Следующий!» Продолжать с ним разговор в компании попросту отказались. Вообще, уровень сервиса на рынке недвижимости – это тема для целой серии публикаций. Иногда возникает такое ощущение, что тех, кто работает с клиентами, на каких-то специальных курсах учат, как вести себя, чтобы у покупателя в принципе пропало желание задавать вопросы... Конечно, так ведут себя не все, но печальная тенденция налицо.
БТИ не пройдет
Для моей подруги Марины и ее мужа Андрея история отношений с застройщиком осложнилась в тот момент, когда им понадобился поэтажный план и экспликация БТИ для создания проекта электрооборудования квартиры. Сначала все шло гладко: они позвонили в компанию-застройщик, и там им вполне корректно ответили, мол, приезжайте с паспортом и договором, и получайте ваш план. Однако когда они приехали, то с них… срочно потребовали денег за остекление лоджии, о которых ранее не сказали ни слова. За тем и заманивали, выходит? Ощущение подтвердилось, когда им сообщили, что план БТИ дать не могут и вообще: «Кто вам сказал приезжать за планом?» Как писали классики, немая сцена… Впрочем, профессионалы не собирались хранить молчание, и разговор продолжился в том же ключе, в котором и начался: вообще, план БТИ – это очень сложно, это надо в БТИ ехать, да еще на фирме документы оформлять... Кстати, вы уже заключили с нами договор на оформление пакета документов? Это обойдется вам всего в 5% от стоимости квартиры! Нет? Ну, тогда извините… Никакие последующие попытки Марины и Андрея обрести желанный документ тоже не приносили успеха: по телефону их переключали с одного сотрудника на другого, меняли время звонков, говорили, что все готово, и снова переносили дату выдачи плана. В итоге после двух недель мучений мои друзья решили погодить с электрификацией квартиры, оформить ее в собственность самостоятельно и… продать. Они подумали, что компания, которая подобным образом взаимодействует с клиентами, вряд ли строит качественное жилье.
Дома-призраки
Впрочем, и оформление жилья в собственность далеко не столь однозначная процедура, как может показаться. Даже после того как новый дом сдан госкомиссии, процесс оформления в собственность порой растягивается на годы. Почему так происходит? Расскажу для примера историю одного дома на Новочеремушкинской и приведу точку зрения его обитателей на эту проблему. Ведь они решают ее уже без малого три года…
За свидетельства о собственности на квартиры покупатели заплатили 100% (т. е. примерно от $1000 до $2000 за каждую квартиру) еще 3 года назад. Более того, прошло уже два года с момента сдачи дома госкомиссии, снятия его с баланса застройщика, обмеров БТИ и взаиморасчетов по результатам этих обмеров. Все это время покупатели квартир регулярно слышат от специалистов компании одни и те же фразы: «Откладывается на 3 месяца», «Задерживается на 2 месяца», «Позвоните через 4 месяца» и т. п. Все это время люди находятся в подвешенном состоянии, переживая из-за сообщений в прессе о неоднократных перепродажах квартир риелторами.
Оказывается, пока они не получат свидетельства и дом не перейдет в их собственность, инвестор дома – весьма крупная и известная компания – остается фактическим собственником дома, несмотря на то что самого дома на их балансе нет. Благодаря этому компания-инвестор в соответствии с законом избавляет себя от необходимости платить НДС: ведь если квартиры не переданы новым собственникам, значит и дохода никакого не возникло. Это значит, что чем дольше инвестор не будет подписывать необходимые покупателям документы, тем дольше он будет пользоваться совершенно бесплатным для себя кредитом от государства в размере 18% от стоимости дома и полностью оплаченным владельцами квартир. Выгода очевидна: задержка 5 таких домов по Москве позволяет компании построить за год новый дом совершенно бесплатно для себя. Вот это «бизнес»! Представляете: как бы ни сложилась ситуацию по такому дому, какой бы форс-мажор ни произошел и по какой бы низкой цене они его ни продали – рентабельность в любом случае будет 100%! А, продав этот дом, можно снова провернуть уже отработанную схему с задержкой свидетельств для новых жильцов…
Как видим, покупка квартиры в новостройке – это не только праздник и свидетельство вашего финансового успеха. Это еще и немалое количество потраченных нервов и подвохи там, где их совершенно не ожидаешь. Что ж, хотя бы от некоторых неожиданностей вы, возможно, уже застрахованы благодаря тем историям, которые сегодня прочитали.