Учитывая жесткую и
бескомпромиссную политику Росприроднадзора в
отношении коттеджных поселков, приобретая
загородное жилье, стоит заранее подумать о его
сохранности – и не только в плане страхования от
стихийных бедствий.
«Проблемы могут возникнуть в случае нецелевого
использования земельных угодий. К примеру,
застройка пашни или в водоохранной зоне. В таком
случае суд может вынести решение о
принудительном сносе незаконно построенных
домов», – предостерегает руководитель
юридического департамента «МИАН – агентство
недвижимости» Хая Плещицкая. По ее словам, чаще
всего сложности возникают из-за того, что дома и
коттеджи строятся на земле
сельскохозяйственного назначения: «Типичная
история: был колхоз/совхоз, потом развалился,
картофельные поля поделили на паи либо создали
на них индивидуальные крестьянские (фермерские)
хозяйства и построили коттеджи. Землю же из «сельхоз-»
в другое назначение, например ИЖС (индивидуальное
жилищное строительство), юридически никто не
перевел».
«В случае если земля, на которой находится дом,
зарезервирована под госнужды, компенсация вряд
ли покроет собственнику все затраты на покупку и
благоустройство загородного жилья, не говоря уже
о моральном ущербе, – предостерегает пресс-секретарь
инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»
Сергей Лядов. – Нарушение природоохранного
законодательства тоже может быть основанием для
сноса поселка. В особенности это касается
недвижимости, расположенной вблизи водоемов. На
землю может положить глаз и крупный инвестор».
Строительство дома в водоохранной зоне –
действительно частая история. «Такое может
произойти где угодно – и на дорогой и
престижной Рублевке, и в самом отдаленном районе
Московской области, – рассказывает Плещицкая. –
Продавец недвижимости вряд ли сам расскажет
покупателю о том, что предлагаемая земля имеет
юридический дефект». Как правило, в документах
на землю (свидетельство о праве на земельный
участок) указано и назначение земли. Кроме того,
назначение отражено и в кадастровом плане
участка. «Но люди, в своем большинстве, не могут
разобраться в юридических тонкостях. Поэтому
правильно для оценки юридической чистоты сделки,
выявления «подводных камней» воспользоваться
услугами независимого от продавца юриста,
обладающего специальными знаниями в области
земельного права», – советует глава
юридического департамента «МИАН – агентство
недвижимости».
С точки зрения юриста отделения «Проспект
Вернадского» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»
Антона Минеджяна, основными опасностями при
выборе загородного жилья являются:
строительство дома с нарушением строительных
норм (не соблюдены красные линии, отступы от
границ земельного участка); строительство на
землях, не предназначенных для этого (в
водоохранных зонах, на территории лесного фонда,
на землях огородничества); споры по границам с
соседями (границы земельного участка не
утверждены в соответствии с действующим
законодательством, самозахват, граница проходит
с государственным лесным фондом или водным
объектом – такие границы надо согласовывать).
Проблемы, безусловно, могут возникнуть и в том
случае, если земля не находится в собственности,
дома в поселке не введены в эксплуатацию, нет
разрешения на строительство, строительство
производилось в нарушение полученного
разрешения; если нет договоров на подключение
поселка к электрическим сетям (или газовым сетям,
если газ в поселке обещают). И, наконец, «если
территория, занимаемая поселком, попадает в
черту развития поселения, или по данной земле
будут проложены объекты федерального значения (автотрассы,
газопроводы, прочее), данная территория может
быть изъята для государственных или
муниципальных нужд», как предупреждает Минеджян.
При покупке дорогостоящего жилого объекта
покупателям стоит обращать пристальное
внимание на факт четкого соблюдения
застройщиком всех норм природоохранного
законодательства РФ, «тем более учитывая
разгоревшиеся в последнее время громкие
скандалы, связанные с принудительным сносом
объектов, возведенных с нарушением элементарных
требований Минприроднадзора», как считает
Валерий Мищенко.
Менее оптимистичен в этом вопросе Сергей Лядов: «Опасность
может прийти с самой неожиданной стороны. Ее
источниками выступают самые разные факторы:
нарушение природоохранного законодательства,
неправильно оформленные правоустанавливающие
документы, резервирование земель под госнужды,
крупный инвестиционный проект и многие другие».
И в случае если дом попадает под снос, по мнению
Лядова, рекомендациями могут быть лишь
соболезнования, особенно если ликвидация
происходит, например, по причине нарушения
природоохранного законодательства. «Лучшим из
худших вариантов является ситуация, когда земля
оказалась в поле зрения крупного инвестора. В
этом случае можно хоть рассчитывать на возможные
переговоры о компенсации за изымаемое имущество»,
– подчеркивает Лядов.