Как хорошо иметь за
городом домик, расположенный на личном земельном
участке! Хочешь – живи, копайся в земле,
выращивай помидорчики да огурчики, а не хочешь –
продай и купи квартиру: в Подмосковье цены на
землю за последнее время выросли в разы. Но
не все так просто…
1. Усложненный вариант
Будущему покупателю, а тем более продавцу такой
недвижимости не стоит забывать, что земельный
участок может находиться не только в личной
собственности, но и на праве пожизненного
наследуемого владения или на праве постоянного
(бессрочного) пользования. Вот в этих случаях
продажа или покупка будут уже осложнены.
Представим себе ситуацию: дом на земле. Дом – в
собственности гражданина, а земельный участок на
праве пожизненного наследуемого владения или на
праве постоянного пользования. Как можно продать
или купить такое недвижимое имущество?
В соответствии с Земельным кодексом РФ,
гражданин не вправе распоряжаться земельным
участком, который принадлежит ему на праве
постоянного (бессрочного) пользования или на
праве пожизненного наследуемого владения. То
есть дом продать можно, а землю нельзя. В этом
случае существуют два варианта.
Покупатель, купив домик и зарегистрировав свое
право собственности на недвижимость, может по
своему выбору оформить права на землю:
приобрести землю в собственность или в аренду, но
уже не у продавца домика, а у собственника земли
– органов государственной или муниципальной
власти. Но продавцу домика в этом случае
необходимо сначала отказаться от права
пожизненного наследуемого владения или
постоянного пользования.
Есть и другой выход. Землю, которая находится в
постоянном пользовании или пожизненном
наследуемом владении, можно оформить в
собственность гражданина – владельца жилого
дома. В соответствии с законом «О введении в
действие Земельного кодекса РФ», оформление в
собственность граждан земельных участков, ранее
предоставленных им в бессрочное пользование,
пожизненное наследуемое владение, сроком не
ограничивается.
В такой ситуации при покупке здания у
физического лица как для продавца, так и для
покупателя будет удобнее оформить участок в
собственность продавца. И потом просто продать
недвижимость с участком. Тем более что сейчас,
когда действует «дачная амнистия», перевести
участок из бессрочного пользования или
пожизненного наследуемого владения в
собственность стало проще. Основаниями для
государственной регистрации права
собственности гражданина на земельный участок
будут:
- акт о предоставлении гражданину данного
земельного участка, изданный органом
государственной власти или органом местного
самоуправления в пределах его компетенции и в
порядке, установленном законодательством,
действовавшим в месте издания такого акта на
момент его издания;
- акт (свидетельство) о праве такого гражданина на
данный земельный участок, выданный
уполномоченным органом государственной власти в
порядке, установленном законодательством,
действовавшим в месте издания такого акта на
момент его издания;
- выдаваемая органом местного самоуправления
выписка из похозяйственной книги о наличии у
такого гражданина права на данный земельный
участок (в случае если этот земельный участок
предоставлен для ведения личного подсобного
хозяйства);
- иной документ, устанавливающий или
удостоверяющий право такого гражданина на
данный земельный участок.
Необходим также кадастровый план земельного
участка. Кстати, госрегистрация права
собственности гражданина на земельный участок
будет осуществлена, даже если сведения о площади,
содержащиеся в документах, удостоверяющих права
на землю, не соответствуют данным кадастрового
плана.
2. Земля в аренде
При продаже здания, расположенного на
земельном участке, находящемся в аренде,
покупатель приобретает право пользования
соответствующей частью земельного участка на
тех же условиях и в том же объеме, что и продавец
здания. А если продавец решает после продажи
недвижимости расторгнуть договор аренды, новый
собственник здания получает преимущественное
право покупки или аренды участка. Возможна также
ситуация, когда продавец недвижимости (он же –
арендатор земельного участка) обращается к
арендодателю для изменения договора аренды для
уменьшения размера арендуемой земли. В таком
случае участок поделят на две части с
проведением кадастровых работ. Один участок
будет передан на праве аренды новому
собственнику здания, а другой – прежнему
арендатору.
При оформлении прав на землю необходимо
помнить также, что договоры аренды и субаренды
земельного участка, заключенные на срок меньше
года, не подлежат госрегистрации (за исключением
случаев, установленных федеральными законами).
3. Домик в собственности, земля в
собственности
И наконец, самая распространенная ситуация: дом
и земля являются собственностью продавца. Здесь
важно понимать, что, продавая дом, вы обязательно
продадите и землю под ним. Нельзя продать только
дом, а на землю заключить договор аренды! И
наоборот, нельзя продать только землю, оставив
дом себе. Но из этого правила есть два исключения,
когда продажа недвижимости проводится без
земельного участка:
- во-первых, когда продается часть здания,
строения, сооружения, которая не может быть
выделена вместе с частью земельного участка;
- во-вторых, если продается недвижимость,
расположенная на земельном участке, изъятом из
гражданского оборота.
4. Общая земля
Можно столкнуться и с ситуацией, когда дом и
земля находятся в общей
долевой или общей совместной собственности.
В случае если продается доля в доме,
обязательно продается и пропорциональная ей
доля земельного участка. Дополнительная
сложность здесь в том, что сначала продавец
обязан предложить купить эти доли остальным
участникам долевой собственности.
Ну а если дом и земельный участок находятся в
совместной собственности супругов, для продажи
необходимо получить нотариально удостоверенное
согласие второй половины. Супруг, чье
нотариально удостоверенное согласие на
совершение сделки не было получено, вправе
требовать признания сделки недействительной в
судебном порядке в течение года со дня, когда он
узнал или должен был узнать о совершении данной
сделки.